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Tassazione

da miamiwwadm on Marzo 4, 2017
Tassazione

Grazie alla tipologia degli immobili che gestiamo, ci rivolgiamo alla middle class americana. Il nostro inquilino tipico potrebbe essere un infermiere, un insegnante o un poliziotto; persone che di solito guadagnano tra i 50.000 e gli 80.000 dollari all’anno, ma che non vogliono o non possono assumersi l’onere di un mutuo, specialmente a causa della crisi del 2008.

A volte, potresti trovare proprietà in affitto con il canone pagato, in parte o completamente, direttamente dal governo della Florida o di altri stati in cui acquisterai le tue proprietà. In tali casi, l’inquilino potrebbe avere un profilo di credito inferiore, ma lo Stato stesso si farà carico di versare regolarmente l’affitto concordato.

A differenza dell’Italia, i casi di inquilini morosi sono rari: la procedura di sfratto è rapidissima, entro circa un mese il proprietario riottiene l’immobile. Inoltre, questa procedura è rischiosa per l’inquilino, poiché potrebbe finire iscritto nel registro degli insolventi, con notevoli difficoltà nell’ottenere finanziamenti bancari e nell’affittare una nuova casa.

Quasi tutti i paesi del mondo impongono tasse sulle attività economiche. Queste tasse sono di diversa natura: locali, nazionali o federali sulla proprietà, mentre nazionali o federali sui proventi societari. I beni che andrai ad acquistare tramite noi sono immobili. Questi immobili verranno acquistati non da te personalmente ma attraverso una società di cui tu sarai azionista al 100%. Ovviamente sarai liberissimo di intestare la proprietà della società a una terza persona da te indicata. Sconsigliamo l’acquisto a titolo personale in quanto la tassazione è più alta e saresti soggetto anche a una duplice tassazione in Italia. Inoltre i benefici cui puoi accedere utilizzando una tua società americana, che rappresentano una buona fetta del guadagno, verrebbero de facto vanificati.

La Convenzione del 25/08/1999 è stata sottoscritta dai Governi italiano e statunitense per evitare le doppie imposizioni in materia di imposte sul reddito e per prevenire le frodi o le evasioni fiscali. In questa Convenzione leggiamo (art. 7) che “gli utili di un’impresa di uno Stato contraente sono imponibili soltanto in detto Stato”: gli utili della società che ti faremo aprire saranno tassati solamente negli Stati Uniti. Mentre (art. 10) “i dividendi pagati da un residente di uno Stato contraente ad un residente dell’altro Stato contraente sono imponibili in detto altro Stato”, il che significa che le tasse sui dividendi le dovrai pagare in Italia. Qualora dovessi pagare anche una parte di detti dividendi negli Stati Uniti, questa parte andrà scontata da quella che dovrai versare all’erario italiano. Parimenti andranno dichiarati in Italia eventuali gettoni di presenza (art. 16).

Sempre secondo la Convenzione, la tua società avrà caratteristiche di esercitare attività commerciale negli Stati Uniti, affitto degli immobili, e gli eventuali benefit (art. 22 – altri redditi) che la società deciderà di elargirti nell’espletamento delle tue funzioni di Manager o di Director andranno presi in considerazione unicamente negli Stati Uniti. Negli Stati Uniti i cosiddetti benefit sono considerati come spese strumentali scaricabili integralmente.

L’IMU sulle case all’estero si chiama IVIE. L’articolo 19, comma 13 e seguenti del Dl 201/2011 (Legge 214/2011) ha disciplinato l’imposizione fiscale sugli immobili situati all’estero. Questa imposta colpisce tutti i residenti in Italia (cittadini italiani, cittadini stranieri tanto comunitari che extracomunitari) che possiedono o detengono per altri diritti, come l’usufrutto, immobili all’estero. Ma tu non sarai il proprietario di case all’estero quindi non sarai soggetto a questa tassazione. Il reale proprietario delle case sarà una società (LLC o Corporation) che noi ti aiuteremo ad aprire. Come già detto, di questa società ovviamente tu sarai l’unico azionista, oppure sarai tu che ci indicherai a chi dovrà essere intestata. La società americana sia di fatto che di diritto, sarà tenuta a pagare unicamente le tasse del paese in cui è stata costituita ed in cui opera.

Il tuo investimento ogni mese venererà proventi che si accumuleranno sul conto corrente societario e, quando e se ne avrai voglia, sarai tu, in qualità di director o di manager, a stabilire che la società debba o meno staccare una cedola di utile per i soci. Su questa cedola, che la società pagherà agli azionisti, ovviamente si pagherà un’imposta. Il consiglio di amministrazione della società, costituito dal Manager o dal Director, deciderà poi se attribuire o meno benefit e a chi attribuirli.

Negli USA pagherai: • tasse locali, • tasse federali al netto delle spese sostenute dalla società (le tasse si pagano sul guadagno e non sul fatturato)

In Italia pagherai: • tassazione sui dividendi defalcata dall’eventuale prelievo effettuato negli Stati Uniti.

NOTA BENE: Quando noi indichiamo il guadagno netto, questa percentuale è sempre riferita esclusione delle tasse federali e della tassazione italiana. Sarà compito dei commercialisti che ti assisteranno in questi due paesi aiutarti ed offrire supporto nell’ottimizzare il tuo carico fiscale. Il commercialista negli Stati Uniti te lo forniamo noi gratuitamente, compreso nel pacchetto annuale di gestione, sarai poi libero ovviamente di cambiarlo a tuo piacimento e a tue spese, mentre il professionista in Italia è a tuo carico.

Si tratta in ogni caso di un investimento in immobili a reddito. Esattamente come in Italia, anche negli Stati Uniti sarai tenuto in qualità di proprietario dell’immobile ad adempiere alle eventuali riparazioni che si renderanno necessarie di volta in volta nell’ordinaria e/o straordinaria gestione dell’immobile.

In ogni caso, qualora ne avessi bisogno, saremo ben lieti di segnalarti dei preparatissimi professionisti italiani che collaborano con noi e che possono aiutarti nell’ottimizzazione del tuo carico fiscale.

Attenzione: noi non ti suggeriremo come eludere le tasse, semplicemente i nostri professionisti, se possibile, ti aiuteranno ad ottimizzare il tuo carico fiscale e quindi a fartene pagare il meno possibile pur rimanendo nella piena legalità!

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